Lad os starte med prisen. Når man starter et byggeprojekt handler de første snakke tit om de flotte overflader og de store glaspartier og man glemmer ofte at der selvfølgelig også er en lang række tekniske faser, som man skal have styr på, før man overhovedet må stikke spaden i jorden. Disse faser koster penge og de kan hurtigt løbe op i mange tusinde kroner hvis man ikke har dem med i sine overvejelser fra starten af. Det er de her usynlige udgifter som vi kalder de skjulte faser og som vi skal prøve at få styr på i denne artikel.
Man skal forstå at arkitektens tegninger kun er en del af den samlede pakke. For at få en byggetilladelse kræver kommunen dokumentation for at huset er sikkert og energirigtigt og placeret korrekt på grunden. Du kan hurtigt ende med at bruge mange tusinde kroner på rådgivere og gebyrer før selve håndværkerne går i gang, men det er her man skal bevare overblikket så man ikke får et chok når fakturaerne begynder at rulle ind.
Det koster tid og penge at få lov til at bygge i Danmark. Selve ansøgningsprocessen kræver et detaljeret materiale som man tit skal have professionel hjælp til at lave. Det er ikke nok med en simpel skitse for man skal indsende situationsplaner og facadetegninger og redegørelser for bebyggelsesprocenten. Man skal også forholde sig til tekniske bestemmelser i bygningsreglementet som kan være svære at gennemskue for en lægmand. Hvis man vælger at lade en arkitekt stå for selve ansøgningen sparer man sig selv for mange frustrationer over for kommunen. Man skal dog regne med at arkitekten skal bruge en del timer på at samle alle enderne og kommunikere med myndighederne. Prisen for denne hjælp afhænger af projektets omfang men det er en god investering for at sikre en hurtig proces. Du vil opleve at en veldokumenteret ansøgning glider meget lettere gennem systemet.
Statiske beregninger er måske den vigtigste men også mest oversete post i budgettet. Det er her en ingeniør regner ud om huset kan bære sig selv og modstå vind og vejr. Man ser ikke beregningerne når huset står færdigt men de er fundamentet for hele byggeriets sikkerhed. Prisen for statik kan variere voldsomt alt efter om man skal have fjernet en bærende væg eller bygge en kompliceret tilbygning i flere etager.
Man skal typisk regne med at statiske beregninger koster mellem 15.000 og 40.000 kroner for en almindelig villaopgave. Hvis man laver store åbninger i facaden med store stålbjælker bliver beregningerne selvfølgelig mere komplicerede og dermed dyrere at lave.
En landinspektør er nødvendig når man skal have fastlagt de præcise skel og højder på grunden. Hvis man bygger tæt på skel eller hvis der er store niveauforskelle i terrænet kræver kommunen en situationsplan med koteangivelser, som viser og sikrer at man ikke kommer til at bygge for højt i forhold til højdegrænseplanerne eller placerer huset forkert. Det er en lille udgift i det store billede men den er absolut nødvendig for at undgå store problemer senere hen.
Prisen for en landinspektør ligger typisk på de her 8.000 til 15.000 kroner for en opmåling og en afsætning. Det er en tryghed at vide præcis hvor man må bygge så man ikke ender i en nabostrid eller i allerværste fald skal rive noget ned igen, så man skal se det som en forsikring mod fejlplacering af sit byggeri. Du får en sikkerhed som man ikke finder i de gamle matrikelkort som tit kan være upræcise.
Når man bygger nyt eller laver en stor tilbygning skal man dokumentere at bygningen overholder kravene til energiforbrug. Det sker gennem en energirammeberegning som viser hvor meget varme og strøm huset vil bruge. Det er et lovkrav som man ikke kan komme udenom hvis man vil have sin byggetilladelse, så man skal tænke over isoleringstykkelse og vinduernes u-værdi og varmekilden i huset.
En energirammeberegning koster typisk mellem 5.000 og 8.000 kroner for et almindeligt enfamiliehus. Det er penge som er givet godt ud fordi det tvinger en til at tænke i bæredygtige og energirigtige løsninger fra starten af. Ved at vælge kvalitetsprodukter og tænke over husets orientering kan man skabe et bedre indeklima og spare penge på varmeregningen i fremtiden. Det er en del af vores fokus på at bygge færre men bedre kvadratmeter hvor man får mest muligt ud af ressourcerne.
De fleste kommuner opkræver et gebyr for at behandle en byggesag. Det dækker over den tid sagsbehandleren bruger på at gennemgå ansøgningen og sikre at alt er lovligt. Gebyret beregnes tit ud fra medgået tid hvilket betyder at jo mere kompliceret sagen er desto dyrere bliver den. Det er en udgift som man ikke selv har kontrol over men som man skal huske at lægge ind i sit budget.
Nogle kommuner har faste gebyrer mens andre tager en timetakst på omkring 800-1.000 kroner. Man kan nemt ende med at betale 10.000 eller 20.000 kroner alene til kommunen for sagsbehandlingen. Det er her det giver mening at have et godt og gennemarbejdet materiale fra starten af så sagsbehandleren ikke skal bruge unødig tid på at efterspørge manglende dokumenter. Du sparer både tid og penge ved at være velforberedt.
Før man kan lave de statiske beregninger og tegne fundamentet skal man vide hvad der gemmer sig nede i jorden. En geoteknisk rapport viser om jorden har den nødvendige bæreevne eller om man skal lave ekstra dybe fundamenter eller måske pælefundere. Hvis man bygger på en grund med dårlige jordbundsforhold kan udgifterne til fundamentet eksplodere. En standard jordbundsprøve med to boringer og en rapport koster typisk mellem 6.000 og 10.000 kroner. Det er en lille pris for at vide om man bygger på sikker grund eller om man skal afsætte 100.000 kroner ekstra til funderingen. Det er ikke her man skal tage chancer med fundamentet for det er den del af huset som man aldrig kan lave om på senere. Ved at have fakta på plads kan ingeniøren lave en præcis beregning som også sparer penge på beton og armering.
Nøglen til at holde styr på budgettet er gennemsigtighed og planlægning. Planlægning fremfor alt. Man skal lave et samlet overblik, hvor alle de her skjulte faser er skrevet ind med realistiske beløb. Det er tit de små poster som tilsammen vælter læsset hvis man kun har fokuseret på håndværkertilbuddene fx. Man skal altid have en post til uforudsete udgifter på mindst 10-15 procent af det samlede budget.
Det giver god mening at snakke med sin arkitekt om de her ting helt fra start. Arkitekten har erfaringen til at spotte de udgifter som man typisk glemmer og kan hjælpe med at prioritere pengene rigtigt.
Når man bygger som privatperson skal man have en byggeskadeforsikring hvis man bruger professionelle håndværkere til at opføre et nyt hus - det er lovpligtigt, som skal sikre bygherren mod alvorlige byggeskader i de første 10 år efter færdiggørelsen. Forsikringen dækker ting som svigt i konstruktionerne eller utætheder i klimaskærmen. Det er en tryghed som koster en del men som man skal have med i beregningerne.
En byggeskadeforsikring koster typisk mellem 15.000 og 30.000 kroner alt efter byggeriets værdi. Man skal også tjekke sin egen husforsikring for at se om den dækker under selve byggeperioden eller om man skal tegne en tillægsforsikring for entreprise. Det er kedelige penge at give ud men de er livsvigtige hvis der sker en ulykke eller opstår en stor fejl.
Man skal ikke se de tekniske krav og de skjulte faser som en hindring for arkitekturen. Tværtimod kan de tekniske rammer tit bruges til at forme et mere interessant projekt. Når fx ingeniøren siger at en bjælke skal være meget kraftig kan man vælge at lade den stå synlig som en flot detalje i rummet. Eller når energirammen kræver mere isolering kan man bruge det til at lave dybe vindueskarme som man kan sidde i.
Det handler om at integrere de tekniske nødvendigheder i det arkitektoniske design fra starten af. På den måde undgår man lappeløsninger som ser tilfældige ud og koster ekstra. Vi prøver altid at skabe en sammenhæng hvor teknik og æstetik går hånd i hånd og ved at have styr på de skjulte faser tidligt i forløbet kan man bruge sin energi på at skabe de rum man drømmer om. Det er her den sande arkitektoniske dømmekraft viser sit værd.
Hvad er den største glemte udgift i et byggeprojekt?
Det er tit de statiske beregninger og jordbundsprøverne. Mange tror at arkitektens tegninger er nok men uden ingeniørens beregninger må man slet ikke gå i gang med at bygge.
Skal man altid bruge en landinspektør ved en tilbygning?
Ikke altid men det er en rigtig god idé hvis man bygger tæt på skel eller i et område med stramme højderegler. Kommunen kan kræve det som dokumentation i byggesagen.
Hvorfor koster det penge at søge byggetilladelse?
Kommunerne tager sig betalt for den tid de bruger på at sagsbehandle din sag. Det er en administrativ udgift som sikrer at alle regler og love bliver overholdt.
Kan man lave statikken selv?
Nej det kræver en uddannet ingeniør som kan stå inde for beregningerne. I dag skal statikere tit være certificerede for at deres arbejde kan godkendes af myndighederne.
Hvad dækker en energiramme over?
Den viser bygningens samlede energibehov til opvarmning og ventilation og varmt vand. Det er et krav for at sikre at vi bygger klimavenligt og energieffektivt.
Hvor lang tid tager de skjulte faser?
Man skal regne med at det tager flere måneder at samle al dokumentationen og få sagen gennem kommunen. Det er tit her de største forsinkelser opstår.
Hvad sker der hvis man ikke får lavet jordbundsprøver?
Man risikerer at fundamentet sætter sig og huset får revner. Det kan også betyde at man får en kæmpe ekstraregning fra entreprenøren hvis de støder på dårlig jord som ikke var forventet.
Er arkitekthonoraret en del af de skjulte faser?
Nej arkitektens arbejde er tit det mest synlige men selve myndighedsprojektet og kontakten til kommunen kan ses som en del af den administrative proces.
Hvad koster en byggeskadeforsikring?
Den ligger typisk på 1,5 til 2 procent af entreprisesummen. Det er en fast udgift ved nybyggeri som man skal huske i budgettet.
Kan man spare nogle af disse faser væk?
Det er svært da de fleste er lovkrav. Man kan dog spare penge ved at have et godt og gennemarbejdet materiale fra starten af så rådgiverne ikke skal bruge unødig tid.
Tegnestuen PETER FYLLGRAF arbejder med arkitektur som tager udgangspunkt i det væsentlige. Vi mener at man skal bygge mindre men bedre og vi har altid fokus på at skabe projekter med høj arkitektonisk kvalitet. Vi hjælper vores kunder gennem alle faser af byggeriet også de usynlige og tekniske dele som kan være svære at overskue. Ved at kombinere vores viden om materialer og konstruktioner med en stærk æstetisk sans skaber vi rum der er sunde og flotte og holdbare over tid.
Held og lykke med dit projekt.
Kom godt fra start med jeres projekt.
Vi påbegynder projektet med et gratis møde,
hvor vi uforpligtende afklarer jeres behov og drømme.
.svg)