Indholdsfortegnelse
Mange boligejere tænker i disse år (hvor markedet buldrer derudad) på renoveringer og tilbygninger som investeringer. Det er ikke alle ombygninger der øger boligens salgspris og det er heller ikke altid de dyreste ombygninger der rykker mest. Det der faktisk øger værdien er overraskende konsistent på tværs af boligmarkedet: gode rum med naturligt lys, logisk planløsning og materialer der signalerer kvalitet og holdbarhed. Det er arkitektur i sin mest grundlæggende form og det er dét vi skal snakke om i denne artikel.
Ejendomsmæglere og boligøkonomer er ret enige om hvad der skaber merværdi ved salg. Det er ikke bryggers med fancy fliser fra Marokko. Det er heller ikke en Walk-in closet der spiser et soveværelse. Men det der konsekvent skaber merværdi er: ekstra badeværelse eller toilet, bedre forbindelse mellem køkken og stue, mere dagslys i de primære opholdsrum, større eller mere logisk planlagt køkken og en naturlig forbindelse til haven. Dertil kommer energimærket, men det vender vi tilbage til. Det interessante ved den liste er at den i bund og grund beskriver god arkitektur. Ikke luksusfaciliteter – men et hus der fungerer godt i hverdagen og ser ud som om det er gennemtænkt. Det er det, der er penge i - heldigvis.
En god planløsning er noget man mærker inden man kan sætte ord på det. Man går ind i et hus og det føles rigtigt. Bevægelsen fra entré til opholdsrum til køkken er logisk og man behøver ikke gå igennem et soveværelse for at komme på badeværelset. Mange ældre huse – særligt fra 1950'erne til 1970'erne – har planløsninger der måske var logiske i deres tid men som ikke passer til den måde vi lever på i dag: Lukkede rum der er for små til nutidens familieliv. Lange gangforløb der spiser areal og køkkener der er afskåret fra resten af huset. En relativt beskeden ombygning der åbner for forbindelsen mellem køkken og stue og fjerner unødvendige gang-kvadratmeter kan fundamentalt ændre hvad huset føles som. Og det afspejler sig i salgsprisen fordi det øger antallet af potentielle købere der kan se sig selv bo der. Det kræver dog at man ved hvad man gør: Åbning af bærende vægge kræver statiske beregninger og korrekt dimensionerede bjælker.
Dagslys er den faktor der oftest nævnes af danskere når de beskriver hvad de elsker ved deres bolig – og oftest nævnes når de forklarer hvorfor de vil flytte. Et mørkt hus er et hus der er svært at sælge, hvilket nok ikke er den store overraskelse. Men dagslys handler ikke bare om at fyre store vinduer ind alle steder. Det handler om hvilken retning vinduerne vender. Et vindue mod nord giver et blødt og jævnt lys men ikke direkte sol. Et vindue mod syd giver derimod meget sol men kan kræve solafskærmning for ikke at overophede rummet og et velplaceret vindue mod øst giver morgensol i køkkenet og et mod vest giver aftensol i stuen.
Ovenlysvinduer er et af de mest effektive greb til at bringe lys ned i dele af huset der ellers er mørke. I overgangszonerne mellem gammelt og nyt i en tilbygning – det sted der ellers let bliver en mørk korridor – er et ovenlysvindue det bedste og billigste middel. Et hus der er analyseret og ombygget med bevidst fokus på dagslysets vej igennem rummene er langt mere attraktivt end et der blot har fået skiftet vinduer til nye. Det ene er udskiftning – det andet er arkitektur. Det er det, det hele handler om: At vælge de rigtige løsninger for mest mulig herlighedsværdi og en samtidig at du kan få mest mulig værdi for det laveste økonomiske indgreb.
Materialer sender josignaler. Et gulv i massivt eg sender et signal om kvalitet og holdbarhed og et plankegulv i fyr sender et signal om tradition og varme. Et laminatgulv sender måske bare et signal om at det var billigst. Det er ikke for at være materialesnob, men det er en beskrivelse af virkeligheden i et boligsalg: de første 30 sekunder i et hus sætter forventningerne. Og materialer spiller en stor rolle i den oplevelse. De materialer der generelt holder deres appel over tid og på tværs af smag er de naturlige og de enkle. Massivt trægulv. Kalkpudset eller hvidmalet væg. Fliser i natursten. Armaturer og beslag i matte metalfarver som sort og messing. Det er materialer der ikke forsøger at imponere men som er solide og tidløse. De er som regel dyrere end alternativerne men de holder deres udtryk i ti og tyve år hvor de billigere alternativer ser udtjente ud. Sildebonsmønster i massivt eg er et eksempel på et gulv der konsekvent nævnes af mæglere som et salgsargument. Det er dyrt men det giver et hus en karakter der er svær at opnå på andre måder.
Vi danskere bruger haven så meget vi nu kan – i sommermånederne næsten som et ekstra opholdsrum. Og en god forbindelse mellem hus og have er noget boligkøbere konsekvent efterspørger. Det behøver ikke at betyde kæmpe glasdøre og en moderne terrasse i eksotisk træ. Det kan være så enkelt som at flytte en dør til en bedre placering, erstatte et lille vindue med et lavt og bredt vinduesparti eller anlægge en terrassebelægning der skaber en naturlig overgang. Det der giver mest værdi er ikke den dyreste terrasse men den rigtige forbindelse mod solen. Et hus der åbner sig naturligt mod syd eller sydvest og som har en terrasse der opleves som en forlængelse af stuen er mere attraktivt end et hus med en dyr terrasse mod nord i skyggen af huset.
Forskning viser konsekvent at et bedre energimærke øger salgsprisen. Effekten er størst ved spring over to eller flere energiklasser – fra D til B for eksempel – og den er mere markant i de højere prissegmenter. Et spring fra D til C kan ifølge analyser fra den danske ejendomsmæglerbranche øge salgsprisen med 50.000–150.000 kroner afhængigt af husets størrelse og beliggenhed. Det er et niveau der i mange tilfælde overstiger investeringen i efterisolering og nye vinduer.
Lad os slutte med det negative råd. For der er faktisk renoveringer der ikke øger boligens værdi – og som kan trækkes fra hvad en potentiel køber er villig til at betale. Meget specielle og kringlede løsninger der appellerer til en smal smag. Et indbygget hjemmebiograf-rum der er svært at konvertere til noget andet. Et badeværelse i de mest eksklusivt niche-agtige materialer der ser fantastiske ud i dag men vil fremstå daterede om ti år. Og tilbygninger der er lavet uden arkitektonisk sammenhæng med huset – tilbygninger der ligner det de er: noget der er hæftet på efterfølgende. Det er investeringer i personlig smag mere end i boligens objektive kvalitet. Og der er ikke noget galt med at renovere for sig selv snarere end for salgsprisen, men man skal bare være klar over konsekvensen på den lange bane.
Peter Fyllgraf er arkitekt MAA og driver tegnestuen PETER FYLLGRAF med speciale i tilbygninger, ombygninger og sommerhuse for private bygherrer. Ønsker du rådgivning om hvad der giver mest mening for din bolig – arkitektonisk og i relation til salgsprisen – er du velkommen til at tage kontakt via peterfyllgraf.dk.
Kom godt fra start med jeres projekt.
Vi påbegynder projektet med et gratis møde,
hvor vi uforpligtende afklarer jeres behov og drømme.
.svg)