En renovering er som regel den største enkeltinvestering man foretager i sit liv udover selve huskøbet. Og alligevel nærmer langt de fleste sig den med en kortere forberedelse end de ville bruge på at købe en bil. Det er selvfølgelig ikke en skarp direkte kritik (da jeg også selv har lavet den fejl) – det er blot en observation der forklarer hvorfor budgetoverskridelser i renoveringer er regelen snarere end undtagelsen. Denne artikel er artiklen jeg selv manglede da jeg skulle renovere :)
De statistikker der eksisterer er ikke flatterende. Undersøgelser fra den danske byggebranche viser konsekvent at privat renoveringsprojekter overskrider budgettet med gennemsnitligt 20–40 procent. For projekter med dårlig planlægning er overskridelserne endnu større. Og de overskridelser er næsten aldrig tilfældige. De opstår af de samme årsager igen og igen, og de er i langt de fleste tilfælde forudsigelige og dermed forebyggelige.
Denne artikel gennemgår de fem fælder der sluger flest renoveringsbudgetter, hvad der konkret sker i dem og hvad du gør for at undgå dem. Held og lykke med dit renoveringsprojekt.
Indholdsfortegnelse
Det er den hyppigste og mest misforståede fælde. Man indhenter tre tilbud, vælger det bedste og opdager halvvejs inde i byggeriet at det ikke dækkede halvdelen af det der rent faktisk skulle laves.
Jeg vil lige for god ordens skyld sige, at det er sjældent at håndværkerne snyder, men det er langt oftere at projektet var for dårligt defineret til at nogen vidste præcist hvad der skulle laves. Et tilbud baseret på et ufuldstændigt projektmateriale er ikke et tilbud – men det er et gæt. Og det gæt bliver til ekstraregninger efterhånden som de uafklarede dele dukker op.
Eksemplet ser typisk sådan ud: man beder om tilbud på "nyt badeværelse inklusiv flisearbejde og VVS". Tilbuddet indeholder fliser, VVS-armaturer og arbejde. Det indeholder ikke: fjernelse af den eksisterende klinker og lim der kræver specialredskaber, tildækning og beskyttelse af resten af huset under arbejdet, anskaffelse og montage af nye gulvbrædder i gangen der er beskadiget under transporten af materialer og den eldåse bag spejlet der viser sig at kræve en fuldt ny el-boks fordi den ikke lever op til nutidens krav.
Løsningen er at investere i et ordentligt projektmateriale inden tilbuddene indhentes. Et projektmateriale der beskriver præcist hvad der skal laves – ikke i generelle vendinger men i konkrete detaljer – er grundlaget for et sammenlignbart og brugbart tilbud. Det koster typisk 15.000–40.000 kroner at få udarbejdet af en arkitekt eller bygningskonstruktør, og det sparer i de fleste projekter mange gange det beløb i forebyggede ekstraregninger.
Ældre huse gemmer på hemmeligheder, og de hemmeligheder viser sig næsten altid på det dyreste tidspunkt: når væggene er åbnet og håndværkerne allerede er i gang.
Den bærende væg der ikke var på tegningerne. Fundamentet der er fundamenteret på en måde ingen forventede. Skimmelsvamp bag badeværelsesvæggene der kræver komplet udluftning og måske undersøgelse af hele huset. Asbestholdige materialer i gulvlim, tagpap eller isolering der kræver specialbortskaffelse. Gamle rør der er korroderede og bør udskiftes selvom de ikke var en del af projektet.
Det er ikke usædvanlige fund. Det er tværtimod meget typiske fund i huse fra 1930'erne til 1970'erne, og sandsynligheden for at støde på dem er direkte proportional med husets alder og med hvor grundigt det er undersøgt inden renoveringen begyndte.
Forebyggelsen er to-delt. For det første bør man altid foretage en grundig byggeteknisk gennemgang af huset inden projektet fastlægges. En bygningssagkyndig eller en erfaren rådgiver kan på baggrund af en besigtigelse vurdere sandsynligheden for skjulte problemer og give et estimat af hvad det vil koste at håndtere dem hvis de opstår. For det andet bør man altid have en buffer i budgettet til de uventede fund. En buffer på 15–20 procent af projektsummen er ikke pessimisme – det er realisme.
Installationerne er et af de elementer der er lettest at glemme i en renovering og et af de dyreste at tage stilling til for sent. Fordi el, VVS og varme er skjult i vægge og under gulve og fordi det er meget nemt at renovere alt andet mens man lader installationerne stå til en anden gang.
Det problem med den tilgang er at installationerne i mange huse fra 1950'erne til 1970'erne ikke er i en tilstand der er forenelig med moderne krav. Fx: et el-panel der er dimensioneret til et forbrug fra dengang el-komfur var nyt og varmepumpe og elbil var science fiction. Afløbssystemer i støbejernsrør der er nærmet sig slutningen af deres levetid. Et fjernvarmeanlæg der er integreret i gulve og vægge på en måde der kræver et stort indgreb at renovere.
Den rationelle tilgang er at vurdere installationernes tilstand tidligt i renoveringsprocessen og tage stilling til om det giver mening at efterlade dem i en renoveret bygning. I mange tilfælde er svaret at det netop nu er det billigste tidspunkt at skifte el-panelet fordi elektrikeren alligevel er der og væggene alligevel er åbne. At udsætte det til en anden gang er sjældent billigere, det er blot et valg om at betale for den samme forstyrrelse to gange.
De direkte udgifter – materialer og håndværk – er det alle tænker på når de budgetterer en renovering. De indirekte udgifter er det de fleste glemmer, og samlet set er de langt fra ubetydelige.
Udgifter til rådgivning er den mest undervurderede post. Arkitekthonorar, ingeniørydelser, eventuel byggeledelse og tilsyn kan samlet løbe op til 10–20 procent af den samlede projektsum for et gennemgribende projekt og det er penge der er godt brugt – de forebygger som beskrevet ovenfor langt større udgifter – men de skal med i budgettet.
Byggetilladelse og kommunale gebyrer er en anden post der kan overraske. Kommunerne opkræver typisk et gebyr baseret på en timepris og den investerede sagsbehandlingstid, og for meget komplekse projekter kan det løbe op i 10.000–20.000 kroner eller mere.
Midlertidigt logi er en udgift mange underkender. Renoveringer tager tid og mange renoveringer er ikke forenelige med et normalt familieliv i huset. Enten fordi badeværelset er taget ud af drift eller fordi støv og støj er uacceptabelt.
Den femte og i mange projekter dyreste fælde er ændringsønskerne undervejs, som jo er er forståelige. Altså - Når man kan se sit fremtidige hus tage form opdager man ting man ikke forudså på tegningen. Man ønsker at vinduet lige var placeret 50 centimeter anderledes eller man vil gerne have tilføjet en ekstra stikkontakt. Man har ombestemt sig om fliserne og ønsker dem skiftet inden de er lagt.
Hvert enkelt af de ændringsønsker er i sig selv lille og fornuftig, men samlet set kan de koste mange tusinde kroner ekstra og forsinke byggeriet markant, og det skyldes ikke at håndværkerne opkræver urimelige priser for ændringer, men det skyldes at ændringer i et igangværende byggeri forstyrrer den rækkefølge alt er planlagt i og medfører tomgangstid, materialeomkostninger og koordineringsudgifter der ikke var planlagt.
Forebyggelsen er at bruge tid i projekteringsfasen på at tage de beslutninger der typisk ændres undervejs. Vinduesplaceringer, stikkontakter, rørføringer og alle de valg der er svære at gøre om bagefter bør være besluttet i projektfasen og ikke overladt til en gennemgang af det der allerede er sat op. Det er præcis den type beslutning en god arkitekt hjælper med at foretage tidligt, fordi han ved hvad der typisk giver anledning til eftertanke og spørger til det inden det er for sent at ændre det billigt.
For en enkel kosmetisk renovering af et parcelhus – nyt gulv, nyt badeværelse, ny maling og ny belysning – er et realistisk budget i 2026 typisk 300.000–600.000 kroner afhængigt af boligens størrelse og ambitionsniveauet.
For en mere gennemgribende ombygning der inkluderer åbning af vægge, nyt køkken og ændringer i planløsningen er et realistisk budget 700.000–1.500.000 kroner.
For en renovering kombineret med en tilbygning på 30–50 m² bør budgettet som minimum starte ved 1.500.000 kroner og kan sagtens løbe til det dobbelte afhængigt af ambitionsniveauet og husets tilstand.
Til hvert af disse tal bør lægges en buffer på 15–20 procent. Det giver ikke blot sikkerhed mod det uventede – det giver ro i processen og mulighed for at tage de rigtige beslutninger undervejs frem for at vælge den billigste løsning fordi budgettet er ved at være brugt.
En rådgiver – hvad enten det er en arkitekt eller en bygningskonstruktør – er ikke blot en udgift i budgettet. Det er en investering i at undgå de udgifter der er langt større.
Det konkrete bidrag en rådgiver yder til budgetbeskyttelsen er: præcist projektmateriale der muliggør sammenlignelige tilbud, tidlig identifikation af konstruktive udfordringer og installationsproblemer inden de bliver dyre overraskelser, en klar entreprisestrategi der sikrer at alle arbejder er dækket af kontrakterne og løbende tilsyn der opdager problemer mens de stadig er billige at løse.
Det er et bidrag der statistisk set reducerer sandsynligheden for budgetoverskridelser markant og som i de fleste projekter tjener sig hjem mange gange. Et arkitekthonorar er sjældent den udgift der giver anledning til fortrydelse. Derimod - den udgift der typisk giver anledning til fortrydelse er det halvfærdige tilbud man valgte for at spare arkitektudgiften.
Peter Fyllgraf er arkitekt MAA og leder tegnestuen PETER FYLLGRAF med speciale i tilbygninger, ombygninger og sommerhuse for private bygherrer. Vi hjælper vores klienter med at forstå den reelle økonomi i et projekt fra første samtale og tilbyder altid et ærligt billede af hvad det koster at gøre det rigtigt.
Kom godt fra start med jeres projekt.
Vi påbegynder projektet med et gratis møde,
hvor vi uforpligtende afklarer jeres behov og drømme.
.svg)