5 ting du skal vide før du starter din renovering

De fleste renoveringsprojekter starter med entusiasme og slutter med overraskelser. Ikke fordi de fleste af os er dårlige til at planlægge – men fordi der er ting man ikke ved at man ikke ved. I denne artikel forsøger vi at råde bod på det :)

Indholdsfortegnelse

1. Find ud af hvad problemet egentlig er
2. Forstå huset inden du ændrer det
3. Kend dine regler – lokalplan og servitutter
4. Lav et realistisk budget med buffer
5. Vælg de rigtige folk og i den rigtige rækkefølge

Find ud af hvad problemet egentlig er

Det lyder banalt men det er faktisk det vigtigste råd. Rigtig mange renoveringsprojekter starter med en løsning i stedet for et problem. "Vi vil have et nyt badeværelse" eller "vi vil rive væggen ned mellem køkken og stue" er ikke problemer – det er allerede valgte løsninger. Det rigtige spørgsmål er: hvad fungerer ikke i vores hus? Er det mørkt? Er planløsningen ulogisk? Er der for lidt opbevaring? Er forbindelsen til haven dårlig? Når du forstår problemet præcist kan du vurdere om din intuitive løsning faktisk er den bedste – eller om der er en anden og bedre måde at nå målet. Det er her en arkitekt kan tilføre enorm værdi selv tidligt i processen. Ikke fordi du nødvendigvis skal bruge én til hele projektet men fordi en times samtale med den rigtige fagperson kan spare dig for måneder af forkerte beslutninger.

Forstå huset

Ældre huse gemmer på hemmeligheder. Bærende vægge der ikke fremgår af de gamle tegninger. Installationer der er lagt på uventede måder. Fundamenter der er anderledes end forventet. Ældre materialer som asbest i gulvlim eller bly i rørene. Inden du begynder at rive ned bør du bruge tid på at kortlægge det eksisterende. Få fat i de originale tegninger hvis de findes. Lav en byggeteknisk gennemgang. Slå hullerne i væggene med en hammer og lyt til hvad der er bag. Tal med en konstruktør om de bærende principper. Det kan måske virke lidt som tidsspilde i en fase hvor man brænder for at komme i gang, men det er langt billigere at opdage at en væg er bærende inden du river den ned end bagefter.

Huse fra 1930'erne til 1970'erne er ret udfordrende fordi de ofte er opført med bærende indervægge i mursten – modsat de nyere lette skillevægge man kan flytte relativt frit. En åbning der ser simpel ud kan kræve en stålbjælke og statiske beregninger som løber op i mange tusinde kroner.

Lokalplan og servitutter

Det er vigtigt, at du forstår at i det her game ikke bare er Bygningsreglementet. De er også lokalplanen for dit område og eventuelle servitutter der er tinglyst på din grund. En lokalplan kan stille krav til facadematerialer, tagform, farver og bygningshøjde der er langt mere restriktive end Bygningsreglementets generelle bestemmelser. Et projekt der er tegnet uden at tage lokalplanen alvorligt kan blive nødt til at starte forfra. Servitutter er private eller offentlige rådighedsbegrænsninger der er tinglyst på ejendommen. De kan forbyde bestemte bygningstyper eller begrænse hvad du må gøre på din grund – og de overstyrer alt andet. Find tingbogen for din ejendom og læs den grundigt.

Du finder lokalplanen på kommunens hjemmeside og tingbogen på tinglysning.dk. Det tager under en times tid at få overblikket og kan spare dig for meget bøvl senere i processen.

Lav et realistisk budget med buffer

Renoveringer koster næsten altid mere end forventet og det er ikke en anekdote – det er en statistisk kendsgerning. Og grunden er næsten altid den samme: projektet var ikke grundigt nok defineret til at håndværkerne kunne give et præcist tilbud. Et tilbud baseret på et løst beskrevet projekt er ikke et tilbud – det er et gæt. Og det gæt bliver til ekstraregninger, når de uafklarede dele viser sig at kræve mere arbejde end forventet. Som tommelfingerregel bør du altid have en buffer på minimum 15–20 procent oven i det tilbudte beløb. Det lyder som meget men det svarer til hvad man erfaringsmæssigt bruger på de ting der dukker op undervejs. Det er også værd at minde sig selv om at renoveringsomkostningerne sjældent stiger i takt med boligpriserne i dit område. I et område med relativt lave boligpriser kan en dyr renovering koste mere end den tilføjer i markedsværdi. I de tilfælde bør renoveringen ses som en investering i livskvalitet – ikke som spekulativt ejendomsprojekt.

Vælg de rigtige folk og i den rigtige rækkefølge

Mange vælger håndværkere tidligt fordi de vil have en pris, men et håndværkertilbud baseret på et ufærdigt projekt er ikke en brugbar pris – og mange håndværkere vil faktisk afvise at give tilbud uden et ordentligt projektmateriale. Den rigtige rækkefølge er: afklar behovet, involvér rådgiver (arkitekt eller bygningskonstruktør afhængigt af projektets karakter), få udarbejdet et skitseforslag der afklarer det arkitektoniske greb, indhent myndighedstilladelse og først derefter indhent tilbud fra håndværkerne på et gennembearbejdet projekt. Det giver sammenlignelige tilbud og færre ekstraregninger. Og det giver dig et resultat som du kan stå inde for når det er færdigt.

Har du en renovering på tegnebrættet og er usikker på hvad du egentlig mangler? Tegnestuen PETER FYLLGRAF tilbyder altid en indledende og uforpligtende samtale. Arkitekt MAA Peter Fyllgraf hjælper private bygherrer med at finde det rigtige greb fra starten – så projektet lykkes både arkitektonisk og praktisk.‍